Su asociación de condominios tiene una cantidad de dinero reservada conocida como fondos de reserva. Usted y muchos otros propietarios consideran que ese dinero debería utilizarse para cambiar el color de pintura del gimnasio. Ese viejo color verde ya no resulta atractivo. Debería poder utilizar esos fondos de reserva para eso, ¿verdad?
Bueno, depende.
Florida cuenta con estatutos estrictos que determinan para qué pueden utilizarse los fondos de reserva. En general, esto es algo positivo. Los fondos de reserva no están destinados a proyectos pequeños ni a mejoras estéticas que no sean esenciales. Se reservan para gastos importantes y costosos que pueden surgir cada varios años o incluso varias décadas, como un techo nuevo, la reparación del sistema de HVAC o reparaciones importantes de la piscina. El lenguaje de los estatutos se refiere a estos gastos como “gastos de capital y mantenimiento diferido”.
De hecho, utilizar los fondos de reserva para cualquier propósito no autorizado generalmente está prohibido. Para utilizar las reservas por razones que estén fuera de su propósito autorizado, se requiere seguir un proceso especial.
Veamos los detalles de las leyes de Florida sobre los usos permitidos de los fondos de reserva de una asociación de condominios.
Gastos Autorizados de los Fondos de Reserva
Para determinar cuáles son los “gastos autorizados de los fondos de reserva”, debemos acudir, ¿a dónde más?, a los Estatutos de Florida. En particular, Fla. Stat. § 718.112(2)(f) nos proporciona la información que necesitamos.
El estatuto establece específicamente cuáles pueden ser los gastos autorizados: “Estas cuentas deben incluir, entre otros, el reemplazo del techo, la pintura del edificio y la repavimentación de las superficies pavimentadas, independientemente del monto del gasto de mantenimiento diferido o del costo de reemplazo, así como cualquier otro elemento cuyo gasto de mantenimiento diferido o costo de reemplazo supere los $10,000”.
En cuanto al uso de los fondos de reserva, la Junta Directiva tiene el deber fiduciario de garantizar que las reservas se utilicen correctamente y en el mejor interés de la asociación. Por lo tanto, gran parte de la responsabilidad de determinar si un uso de los fondos de reserva es legítimo recae sobre los miembros de la Junta Directiva.
¿Qué Sucede con los Gastos No Autorizados?
Cualquier uso que esté fuera del alcance de los gastos autorizados requiere aprobación previa mediante el voto de la mayoría. Estas circunstancias surgen de manera individual, pero cuando se presentan, es muy recomendable consultar con un abogado especializado en derecho comunitario para determinar si el uso de los fondos de reserva cumple con las leyes estatales.
Además del voto de la mayoría, los estatutos incluso especifican que los documentos utilizados para la votación deben incluir un lenguaje especial que advierta claramente a los propietarios sobre los riesgos inherentes a utilizar dinero de las reservas para fines no autorizados.
Los fondos de reserva son un aspecto fundamental del presupuesto de una asociación de condominios. Aunque los fondos de reserva pueden utilizarse para fines distintos de los gastos autorizados, se trata de una decisión importante que debe investigarse y analizarse cuidadosamente.
Si su asociación de condominios desea utilizar los fondos de reserva para otros fines, hable con nosotros primero y podemos ayudarle a determinar si esto es lo mejor para su comunidad.
La Importancia de Incluir las Reservas en el Presupuesto
En definitiva, no se olvide de los fondos de reserva. La financiación de las reservas debe formar parte del proceso presupuestario. Aunque la ley permite cierta flexibilidad sobre cómo, cuándo y cuánto se deben financiar las cuentas de reserva, las asociaciones no deberían dejar estas decisiones para el último momento.
Esto se debe a que, en última instancia, serán necesarios informes, cálculos, posibles votaciones de los propietarios y una coordinación oportuna para garantizar que los fondos de reserva se financien correctamente.
